Що буде з цінами на нерухомість в 2017 році - прогнози
ЗМІ вирішили з'ясувати, за яким сценарієм розвиватиметься київський ринок нерухомості в 2017, як зміняться ціни на квартири і чи загрожує первинці напророченний експертами колапс.
Вторинний ринок: плюс мінус 10%
Прогнози експертів щодо тенденції на вторинному ринку житла розрізняються кардинально. Тоді як одні чекають подальшого зниження цін, інші, навпаки, вважають, що квартирам пора дорожчати.
З 2016 року в середньому по столиці ціни на вторинне житло просіли на 12%, до $ 1114 за квадратний метр, повідомили в Олімп-консалтингу. На думку віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова, ціни на вторинному ринку стабілізувалися і є шанс, що в наступному році житло в столиці знову почне дорожчати.
"Ми бачимо, що в останні місяці року ціни коливалися досить умовно, 0,1-0,5% на місяць, або на долар-два на квадраті. Тобто зараз можна говорити про стабільність ", - пояснив Андрій Гусельников.
Експерт сподівається, що з другого кварталу наступного року житло на вторинному ринку почне рости в ціні. "Якщо не буде форс-мажорів", - уточнив Гусельников.
Протилежної думки дотримується гендиректор консалтингової компанії "Самсон" Олександр Рубанов.
"Немає ніяких передумов для поліпшення ситуації. Ринок в стагнації і скільки він пробуде в такому стані, складно прогнозувати. Немає найголовнішого - зростання доходів населення. Ні спроб ні з боку банків, ні з боку держави стимулювати ринок нерухомості. Енергоносії дорожчають, а значить, навантаження на квадратний метр зростає ", - перераховує тривожні фактори експерт.
На його думку, квадратний метр на вторинному ринку подешевшає в наступному році на 10-15%. "Чим більше старе житло, тим швидше воно буде втрачати в ціні", - підкреслив Рубанов.
Аналітик SV Development Сергій Костецький вважає, що кількість угод в 2017 р може знизитися, а слідом за цим - і ціни.
"Кілька останніх років вторинна нерухомість була альтернативою банкам. Так, кошти не пропадають, але й не примножуються, адже ціна квадрата продовжує падати. Наскільки просядуть ціни? Все буде залежати від первинного ринку, точніше від того, як він зможе подолати кризу недофінансування ", - вважає Костецький.
Первинна нерухомість: курс на малометражки з ремонтом
Може здатися, що найбільшим випробуванням столичного ринку нового житла в цьому році став скандал з об'єктами Войцеховського. Однак, насправді його вплив дещо перебільшено.
"Так, покупець став обережніше, перевіряє об'єкт і забудовника, і замовляє консультацію у юриста. І все одно робить вибір на користь нового житла. Ідеально - в зданому в експлуатацію будинку або на вторинному ринку в будинку максимум п'ятирічного віку ", - сказала директор компанії Best & Seller Ірина Луханіна.
Серед факторів, найсильніше впливали на ринок нерухомості в 2016-м керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов назвав відсутність працюючої іпотеки.
"Хоча, згідно зі статистикою НБУ, кількість іпотечних кредитів збільшилася, однак, на ринку це не відчутно. Причина - висока облікова ставка НБУ для фінансування покупки нерухомості по іпотеці. Щоб запустити ринок, необхідно хоча б 15% для кінцевого споживача (тобто, 11% від НБУ) ", - пояснив Артюхов.
Тому основний попит (близько 90%), як і в попередні два роки, був зосереджений в економ-сегменті.
"Продається те, що представлено в діапазоні від 400 тис. Грн до 1 млн. Грн - як в Києві, так і в передмісті. Тенденції цього року - збільшення пропозиції міні-квартир з ремонтом і меблями. І якщо інвестори раніше шукали проекти, зараз шукають професійні команди, яким довірять інвестування в квадратні метри під управлінням ", - підкреслив Артюхов.
За його оцінками, частка проданих квартир в новобудовах на стадії здачі в експлуатацію збільшилася в порівнянні з минулим роком, з близько 30 до 40%. Про незначному зростанні частки проданих квартир повідомляють в Київміськбуді. В "Інтергал-Буді" розповіли, що до моменту введення будинків в експлуатацію продається не менше 75-80% квартир.
"Цей відсоток залишається стабільним вже протягом декількох років. Досягати такого результату дозволяє стабільна робота компанії і підтверджена репутація надійного забудовника ", - розповіла заступник комерційного директора компанії" Інтергал-Буд "Анна Лаєвська.
Статистика продажів DIM за підсумками року не демонструє жодних істотних змін, в порівнянні з 2015 роком, і за даними компанії, на етапі введення в експлуатацію продається 98% від загального числа квартир.
"Саме таку динаміку показують і продажу в ЖК" Автограф ", що стартували в грудні 2015 г. Крім того, за підсумками 2016 року, ми можемо відзначити ще одну тенденцію: з'явилося більше інвесторів, що вкладають в житло на більш ранніх етапах будівництва. Однак існує певний сегмент квартир, який традиційно користується меншим попитом, в порівнянні з іншими, зокрема 3к +, з площею від 100 кв. м. ", - пояснив керівник департаменту маркетингу групи компаній DIM Кирило Верещагін.
Експерти кажуть, що деякі забудовники навмисно роздмухують статистику.
"У нас обсяги здачі житла в експлуатацію можна порівняти з 2008-2009 роками, коли активно працювало банківське кредитування. Зараз же обсяги, які заявляють деякі забудовники, малоймовірні. Але особливість оформлення договорів не дозволяє це перевірити, адже в реєстр власників вносяться дані тільки при стовідсотковій оплаті квартири в уже зданому будинку ", - пояснив Сергій Костецький.
Він передбачає, що 2017-й рік буде дуже складним для ринку первинної нерухомості.
"Обсяги ростуть, а кількість угод, визнаємо, падає. За рік на тлі прихованої інфляції близько 30% ціни на квадратні метри в новобудовах практично не змінилися. Більш того, я припускаю, що вони не виростуть і в наступному році, залишившись в рамках 18-25 тис. Грн. за кв.м. Купівельна ж спроможність не збільшується ", - підкреслив Сергій Костецький.
"На даний момент передумов для істотного перегляду цін на ринку немає, - погоджується з ним Анна Лаєвський. - Як і раніше, найактивніше покупці будуть купувати житло економ- і комфорт-класу, на яке зараз припадає близько 70% від загальної кількості угод. Фактична відсутність іпотечного кредитування призводить до того, що ціна грає для покупців важливу роль при виборі квартири. Ця ситуація, судячи з усього, в найближчий рік не зміниться ".
А ось прогноз від Київміськбуду - ціни будуть рости.
"Перш за все, тому що зростає собівартість будівництва, значну частину якої складають ціни на будівельні матеріали. Подорожчання будматеріалів пов'язано з ростом цін на енергоносії. Позначиться на ціні і зростання з січня 2017 року мінімальної заробітної плати. Ще одна складова зростання вартості житла - це попит. Всупереч кризових явищ в економіці, інтерес до об'єктів будівництва постійно зростає. У той же час підвищуються і вимоги до якості будівництва з боку нинішнього покупця ", - пояснили в Київміськбуді.
На думку Михайла Артюхова, ні ціна, ні структура попиту і пропозиції в 2017 році не зміниться.
"Найбільш помітним трендом стане збільшення пропозиції міні-квартир з ремонтом і меблями. Сегмент таких квартир буде розвиватися динамічніше за все ", - каже Артюхов.
Ще одним трендом він назвав зменшення поверховості будівництва в районах, прилеглих до центру столиці, а також в передмісті.
"Це пов'язано з тим, що покупці хочуть отримати свою квартиру якомога швидше. Хоча, прагнення будувати високі будівлі завжди було і буде. Таких проектів просто стане менше, зосереджені вони будуть переважно в центрі столиці і максимально оптимізовані з точки зору витрат на експлуатацію та енергозбереження ", - пояснив Михайло Артюхов.
Вторинний ринок: плюс мінус 10%
Прогнози експертів щодо тенденції на вторинному ринку житла розрізняються кардинально. Тоді як одні чекають подальшого зниження цін, інші, навпаки, вважають, що квартирам пора дорожчати.
З 2016 року в середньому по столиці ціни на вторинне житло просіли на 12%, до $ 1114 за квадратний метр, повідомили в Олімп-консалтингу. На думку віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова, ціни на вторинному ринку стабілізувалися і є шанс, що в наступному році житло в столиці знову почне дорожчати.
"Ми бачимо, що в останні місяці року ціни коливалися досить умовно, 0,1-0,5% на місяць, або на долар-два на квадраті. Тобто зараз можна говорити про стабільність ", - пояснив Андрій Гусельников.
Експерт сподівається, що з другого кварталу наступного року житло на вторинному ринку почне рости в ціні. "Якщо не буде форс-мажорів", - уточнив Гусельников.
Протилежної думки дотримується гендиректор консалтингової компанії "Самсон" Олександр Рубанов.
"Немає ніяких передумов для поліпшення ситуації. Ринок в стагнації і скільки він пробуде в такому стані, складно прогнозувати. Немає найголовнішого - зростання доходів населення. Ні спроб ні з боку банків, ні з боку держави стимулювати ринок нерухомості. Енергоносії дорожчають, а значить, навантаження на квадратний метр зростає ", - перераховує тривожні фактори експерт.
На його думку, квадратний метр на вторинному ринку подешевшає в наступному році на 10-15%. "Чим більше старе житло, тим швидше воно буде втрачати в ціні", - підкреслив Рубанов.
Аналітик SV Development Сергій Костецький вважає, що кількість угод в 2017 р може знизитися, а слідом за цим - і ціни.
"Кілька останніх років вторинна нерухомість була альтернативою банкам. Так, кошти не пропадають, але й не примножуються, адже ціна квадрата продовжує падати. Наскільки просядуть ціни? Все буде залежати від первинного ринку, точніше від того, як він зможе подолати кризу недофінансування ", - вважає Костецький.
Первинна нерухомість: курс на малометражки з ремонтом
Може здатися, що найбільшим випробуванням столичного ринку нового житла в цьому році став скандал з об'єктами Войцеховського. Однак, насправді його вплив дещо перебільшено.
"Так, покупець став обережніше, перевіряє об'єкт і забудовника, і замовляє консультацію у юриста. І все одно робить вибір на користь нового житла. Ідеально - в зданому в експлуатацію будинку або на вторинному ринку в будинку максимум п'ятирічного віку ", - сказала директор компанії Best & Seller Ірина Луханіна.
Серед факторів, найсильніше впливали на ринок нерухомості в 2016-м керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов назвав відсутність працюючої іпотеки.
"Хоча, згідно зі статистикою НБУ, кількість іпотечних кредитів збільшилася, однак, на ринку це не відчутно. Причина - висока облікова ставка НБУ для фінансування покупки нерухомості по іпотеці. Щоб запустити ринок, необхідно хоча б 15% для кінцевого споживача (тобто, 11% від НБУ) ", - пояснив Артюхов.
Тому основний попит (близько 90%), як і в попередні два роки, був зосереджений в економ-сегменті.
"Продається те, що представлено в діапазоні від 400 тис. Грн до 1 млн. Грн - як в Києві, так і в передмісті. Тенденції цього року - збільшення пропозиції міні-квартир з ремонтом і меблями. І якщо інвестори раніше шукали проекти, зараз шукають професійні команди, яким довірять інвестування в квадратні метри під управлінням ", - підкреслив Артюхов.
За його оцінками, частка проданих квартир в новобудовах на стадії здачі в експлуатацію збільшилася в порівнянні з минулим роком, з близько 30 до 40%. Про незначному зростанні частки проданих квартир повідомляють в Київміськбуді. В "Інтергал-Буді" розповіли, що до моменту введення будинків в експлуатацію продається не менше 75-80% квартир.
"Цей відсоток залишається стабільним вже протягом декількох років. Досягати такого результату дозволяє стабільна робота компанії і підтверджена репутація надійного забудовника ", - розповіла заступник комерційного директора компанії" Інтергал-Буд "Анна Лаєвська.
Статистика продажів DIM за підсумками року не демонструє жодних істотних змін, в порівнянні з 2015 роком, і за даними компанії, на етапі введення в експлуатацію продається 98% від загального числа квартир.
"Саме таку динаміку показують і продажу в ЖК" Автограф ", що стартували в грудні 2015 г. Крім того, за підсумками 2016 року, ми можемо відзначити ще одну тенденцію: з'явилося більше інвесторів, що вкладають в житло на більш ранніх етапах будівництва. Однак існує певний сегмент квартир, який традиційно користується меншим попитом, в порівнянні з іншими, зокрема 3к +, з площею від 100 кв. м. ", - пояснив керівник департаменту маркетингу групи компаній DIM Кирило Верещагін.
Експерти кажуть, що деякі забудовники навмисно роздмухують статистику.
"У нас обсяги здачі житла в експлуатацію можна порівняти з 2008-2009 роками, коли активно працювало банківське кредитування. Зараз же обсяги, які заявляють деякі забудовники, малоймовірні. Але особливість оформлення договорів не дозволяє це перевірити, адже в реєстр власників вносяться дані тільки при стовідсотковій оплаті квартири в уже зданому будинку ", - пояснив Сергій Костецький.
Він передбачає, що 2017-й рік буде дуже складним для ринку первинної нерухомості.
"Обсяги ростуть, а кількість угод, визнаємо, падає. За рік на тлі прихованої інфляції близько 30% ціни на квадратні метри в новобудовах практично не змінилися. Більш того, я припускаю, що вони не виростуть і в наступному році, залишившись в рамках 18-25 тис. Грн. за кв.м. Купівельна ж спроможність не збільшується ", - підкреслив Сергій Костецький.
"На даний момент передумов для істотного перегляду цін на ринку немає, - погоджується з ним Анна Лаєвський. - Як і раніше, найактивніше покупці будуть купувати житло економ- і комфорт-класу, на яке зараз припадає близько 70% від загальної кількості угод. Фактична відсутність іпотечного кредитування призводить до того, що ціна грає для покупців важливу роль при виборі квартири. Ця ситуація, судячи з усього, в найближчий рік не зміниться ".
А ось прогноз від Київміськбуду - ціни будуть рости.
"Перш за все, тому що зростає собівартість будівництва, значну частину якої складають ціни на будівельні матеріали. Подорожчання будматеріалів пов'язано з ростом цін на енергоносії. Позначиться на ціні і зростання з січня 2017 року мінімальної заробітної плати. Ще одна складова зростання вартості житла - це попит. Всупереч кризових явищ в економіці, інтерес до об'єктів будівництва постійно зростає. У той же час підвищуються і вимоги до якості будівництва з боку нинішнього покупця ", - пояснили в Київміськбуді.
На думку Михайла Артюхова, ні ціна, ні структура попиту і пропозиції в 2017 році не зміниться.
"Найбільш помітним трендом стане збільшення пропозиції міні-квартир з ремонтом і меблями. Сегмент таких квартир буде розвиватися динамічніше за все ", - каже Артюхов.
Ще одним трендом він назвав зменшення поверховості будівництва в районах, прилеглих до центру столиці, а також в передмісті.
"Це пов'язано з тим, що покупці хочуть отримати свою квартиру якомога швидше. Хоча, прагнення будувати високі будівлі завжди було і буде. Таких проектів просто стане менше, зосереджені вони будуть переважно в центрі столиці і максимально оптимізовані з точки зору витрат на експлуатацію та енергозбереження ", - пояснив Михайло Артюхов.